Varios desarrollos del mercado inmobiliario de alta gama transforman el skyline de La Feliz. Propiedades lujosas y entorno comercial y cultural, protagonistas.
Mar del Plata atraviesa una de las transformaciones urbanas más profundas de las últimas décadas. El fenómeno no se limita a una mayor cantidad de obras ni a un repunte coyuntural de la construcción, sino a la consolidación de un nuevo eje premium que redefine el frente costero y la relación entre patrimonio histórico y arquitectura contemporánea. El corredor que une el Torreón del Monje, Playa Varese y Playa Chica concentra hoy los proyectos más ambiciosos del mercado inmobiliario local, con torres de alta gama, desarrollos de usos mixtos y valores que, en las ubicaciones más exclusivas, ya alcanzan los u$s5.000 por m2.
El proceso comenzó a tomar forma hace al menos dos años, cuando el municipio empezó a aprobar una serie de iniciativas que combinan vivienda multifamiliar, hotelería, comercio y recuperación patrimonial.
A partir de entonces, el sector privado aceleró inversiones y la demanda volvió a mirar a Mar del Plata no solo como destino turístico estacional, sino como ciudad para vivir todo el año o como segunda residencia de alto estándar.
Un corredor costero que cambió de escala
El eje Torreón–Varese–Playa Chica se convirtió en el epicentro de esta nueva etapa. Allí conviven hoy edificios históricos puestos en valor, torres en plena construcción y proyectos que ya iniciaron su etapa de entrega.
Según explicó el arquitecto Jorge González, secretario de Obras y Planeamiento Urbano del municipio de General Pueyrredón, en ese corredor costero se encuentran actualmente en ejecución varias obras de gran envergadura.
Una de ellas es el proyecto ubicado en Alvear 2010, impulsado por la firma Châteaux Frontenac SA, que contempla la puesta en valor de un inmueble histórico y una intervención edilicia destinada a vivienda multifamiliar. A su vez, en la manzana delimitada por el boulevard Patricio Peralta Ramos, Bernardo de Irigoyen, Gascón y Pellegrini, se desarrolla un emprendimiento de vivienda multifamiliar, condo-hotel, locales comerciales y oficinas, a cargo de Unkanny Residences SA.
Si bien González aclaró que la aprobación de planos para nuevas construcciones se incrementó notoriamente en el último semestre, sostuvo que el impacto no se concentra únicamente en este tramo del frente marítimo.
Añadió: “La implantación edilicia en el sector costero se enmarca en la calidad del espacio público y en el incremento de los valores de la tierra por m2”.
Planeamiento urbano y normativa
Desde el Municipio destacan que el crecimiento no es desordenado. González señaló que la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano trabaja con una visión integral que aborda tanto el perfil costero como el desarrollo del interior urbano. En ese marco, desde el inicio de la gestión se impulsó un programa general para la reactivación de la industria de la construcción, que derivó en la sanción de las ordenanzas 25.113 y 25.114, recientemente prorrogadas.
Estas normas buscan fomentar la actividad privada, generar empleo genuino y, al mismo tiempo, ordenar el crecimiento físico de la ciudad.
Además, se realizan relevamientos periódicos en manzanas testigo y se promovieron adecuaciones al Código de Ordenamiento Territorial y al Reglamento General de Construcciones para ajustar los indicadores urbanísticos básicos de ocupación y tejido a las nuevas demandas del mercado.
El empuje del sector privado
Desde el lado desarrollador, Florencia Miconi, CEO de IMASA, describió un escenario de fuerte dinamismo. “Hoy caminás por Mar del Plata y ves cómo avanzaron las obras. Muchas ya superaron la etapa de cocheras, otras están levantando locales comerciales y los edificios empiezan a definir su silueta”, señaló.
Miconi destacó que la zona del Torreón y Playa Chica sigue en auge, con proyectos que se terminan y otros que están por lanzarse, como un nuevo edificio en Colón y Mendoza. «A eso se suma la reconversión del área portuaria, con el Distrito de Arte y Diseño (DAD) y la inauguración de la primera etapa del shopping Bendú (sobre la Avenida de los Trabajadores al 100, y ya en sentido hacia el sur marplatense) que reforzó el perfil comercial y cultural del sur de la ciudad», amplió.
Resumió: “La Mar del Plata histórica fue Playa Grande. Después el eje se extendió hacia Varese y el Torreón. Ahora el crecimiento avanza hacia el puerto. La ciudad creció hacia el sur”.
Precios, tipologías y perfil del comprador
En términos de valores, el mercado muestra una fuerte segmentación. Juan Pablo Reverter, presidente de H. Ledesma Desarrollos Inmobiliarios, explicó que en la zona de Varese conviven proyectos en distintas etapas: Unkanny Tower ya inició la entrega de departamentos; Dimora Torreón prevé su finalización para fines de 2026; y Unkanny Residence acaba de comenzar la construcción del edificio y de un hotel premium asociado.
Según Reverter, los valores del m2 en este corredor oscilan hoy entre u$s4.500 y u$s6.000, muy por encima del promedio de la ciudad, pero con una particularidad: es el segmento que mejor sostuvo precios en los últimos años. “Todo lo premium es lo que más se mantuvo”, afirmó.
En Unkanny hay unidades cómodas de hasta 6 ambientes, algo no habitual en las construcciones modernas y sobre todo en Mar del Plata.
Un cambio relevante es el perfil del comprador. Reverter precisó: “Antes predominaba la segunda vivienda. Hoy hay mucho consumidor final, gente que vive en Mar del Plata y se muda a zonas premium en edificios de propiedad horizontal”.
Foco inmobiliario
Desde la inmobiliaria Robles Casas & Campos, su socio Manuel Ladanaj aportó más detalle sobre la oferta en pozo. Según explicó, los valores promedio del m2 en la zona oscilan entre u$s2.800 y u$s4.500, según cercanía al mar, vistas y categoría del proyecto. Las unidades frente al boulevard marítimo arrancan en u$s 3.500 por m2, mientras que a pocas cuadras del mar los valores bajan entre 15% y 20% (sobre Aristóbulo del Valle).
En cuanto a tipologías, los 2 ambientes se ofrecen entre u$s160.000 y u$s250.000; los 3 ambientes, entre u$s250.000 y u$s430.000; y los 4 ambientes parten desde u$s430.000.
Ladanaj agregó: «El perfil de la demanda es mixto: inversores que buscan renta premium y revalorización, y usuarios finales —marplatenses y compradores de otras ciudades— que eligen la zona como primera o segunda vivienda».
En cuanto a las arterias secundarias (calles Paunero, Mendoza, Urquiza), «se pueden encontrar oportunidades en pozo desde los u$s2.600 por m2, lo que representa una diferencia de hasta un 40% comparado con las unidades exclusivas con vista plena al mar», acotó Ladanaj.
Financiamiento y plazos
Los esquemas de financiación también juegan un rol clave. Ladanaj y Miconi explicaron que el formato más utilizado es un anticipo del 30% en dólares y el saldo en 24 o 36 cuotas ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), aunque algunos desarrolladores ofrecen cuotas fijas en dólares para reducir el riesgo del inversor.
Los plazos de entrega suelen ubicarse entre 30 y 36 meses, un factor determinante para generar confianza en el comprador.
El caso Château Frontenac: patrimonio y torres
Uno de los proyectos más emblemáticos del nuevo eje premium es el del histórico Château Frontenac. Después de más de 30 años de permanecer cerrado y en estado de abandono, el plan para su puesta en valor y la construcción de dos torres de hasta 30 pisos dio un paso clave. Tras la autorización recibida en 2024, el Ente Municipal de Servicios Urbanos firmó la declaración de impacto ambiental del proyecto “Puesta en valor Hotel Château Frontenac e intervención edilicia para vivienda multifamiliar”.
El imponente chalet de Alvear y Bolívar fue construido en 1907 por encargo de Antonio Leloir al arquitecto Adán Gandolfi para su esposa Adela Unzué. Originalmente conocido como Villa Kelmis, luego fue remodelado por Alejandro Bustillo. A mediados del siglo XX se transformó en hotel, hasta que en 1980 dejó de funcionar como tal y, tras un período como salón de fiestas, cerró definitivamente en 1994.
La iniciativa impulsada por Châteaux Frontenac SA contempla dos ejes: la puesta en valor del edificio histórico, considerado patrimonio arquitectónico marplatense, y el desarrollo de vivienda multifamiliar en el predio, con dos torres sobre la calle Bolívar. El chalet restaurado funcionará como hotel boutique y restaurante abierto al público.
La aprobación ambiental no es irrestricta. El proyecto deberá cumplir con un Plan de Gestión Ambiental, respetar las normas de conservación patrimonial y obtener autorizaciones para el uso del espacio público, además de implementar un rediseño urbano bajo el concepto de “Prioridad Peatón”.
Un crecimiento bajo planificación
Consultado sobre el futuro del corredor costero, González subrayó que el desafío es acompañar el crecimiento con planificación.
“Desde la Secretaría abordamos el desarrollo urbano con herramientas que permitan ordenar la actividad, promover inversión y preservar el patrimonio. El objetivo es que el crecimiento del perfil costero y del interior urbano sea sostenible y compatible con la identidad de la ciudad”, amplió.
Reverter explicó que, dentro del mercado inmobiliario marplatense, el segmento premium es el que mejor logró sostener sus valores. Señaló: “Es lo que más se ha mantenido en el promedio de la ciudad. Todo lo que es ABC1 y alta gama conservó precios, aun en contextos de ajuste”.
Además, remarcó un cambio relevante en el perfil de la demanda. “A diferencia de años anteriores, cuando predominaba la segunda vivienda o el comprador de afuera, hoy hay mucho consumidor final. Cada vez más marplatenses eligen mudarse a estas zonas premium de edificios de propiedad horizontal, buscando calidad constructiva, ubicación y servicios”, concluyó.
Fuente: Ámbito
