Con tasas que rondan el 7,5%, las diferencias aparecen en el costo financiero total, los seguros y las condiciones de cada banco. Cuánto se necesita para comprar una vivienda de u$s100.000
Conseguir un crédito hipotecario UVA no termina cuando el banco informa una tasa nominal atractiva. Para una familia que busca comprar una propiedad de u$s100.000 (sobre todo luego de que el Gobierno accione fondos del FGS de la ANSES y los bancos entren en una competencia para bajar tasas de interés), el verdadero desafío aparece al sumar el anticipo, los gastos de escritura, los seguros, el costo financiero total y las condiciones que cada entidad exige para sostener la tasa.
En un escenario con más bancos que ofrecen préstamos y tasas que convergen en torno al 7,5% TNA, comparar solamente ese porcentaje puede llevar a una conclusión incompleta. Dos créditos con la misma tasa nominal pueden presentar diferencias en el costo total y, sobre todo, en la cuota inicial que debe afrontar el comprador.
Pablo Loschi, de la plataforma Hola Casa Clara, puso el foco en una diferencia clave: «una TNA de 7,5% equivale a una tasa efectiva anual de 7,76% antes de sumar gastos. A partir de allí, el costo financiero efectivo total anual que informa cada banco ante el Banco Central muestra diferencias importantes».
En el caso de entidades que ofrecen 7,5% TNA, los valores informados son:
- Comafi: 7,76% de CFTEA.
- Banco Ciudad: 7,79%.
- BBVA: 7,86%.
- Credicoop: 7,89%.
- Banco Hipotecario: 8,01%.
- Santander: 8,06%.
- Galicia: 10%.
La diferencia también aparece en bancos con una TNA inferior. Banco Nación ofrece 6,7%, pero informa 8,06% de CFTEA, mientras ICBC tiene una TNA de 6,9% y declara 9,82% de CFTEA.
Loschi aclaró que el comprador no debería tomar el CFT publicado como único parámetro, «porque cada entidad puede utilizar criterios diferentes para incorporar seguros y otros conceptos en esa información. Por eso, para comparar dos propuestas, resulta más útil pedir una simulación concreta con la primera cuota, el seguro de incendio y todas las condiciones asociadas».
El costo que aparece después de la tasa
En un crédito hipotecario UVA existen dos seguros obligatorios con tratamientos diferentes. El seguro de vida sobre saldo deudor corre por cuenta del banco, mientras que el seguro de incendio lo paga el tomador del crédito.
El segundo punto resulta relevante porque la póliza no se calcula sobre el precio de venta completo de la propiedad. La suma asegurada toma como referencia el valor de reconstrucción de la vivienda, sin incluir el terreno.
Para un departamento de u$s100.000, por ejemplo, el valor de reconstrucción puede ubicarse entre u$s65.000 y u$s80.000, según la propiedad y la tasación. Sobre ese monto se determina la prima correspondiente.
El comprador también tiene derecho a recibir opciones de distintas aseguradoras. El banco debe ofrecer al menos tres compañías no vinculadas y no puede cobrar un importe superior al que esa aseguradora cobra a un particular.
Los seguros no son el único costo que puede alterar la cuota. El paquete bancario constituye otro punto para revisar, en especial cuando la tasa promocional depende de la acreditación del sueldo. Si el comprador cambia de empleo, pasa a trabajar como independiente o deja de cumplir la condición exigida, puede perder la bonificación y afrontar un costo mayor.
Para una propiedad de u$s100.000, el comprador debe contemplar el anticipo, los gastos de escritura y el seguro de incendio
También conviene revisar la posibilidad de precancelación. Las condiciones varían entre entidades y la comisión puede existir para determinados pagos anticipados. Por norma del BCRA, la cancelación total queda exenta de comisión después de cumplir la cuarta parte del plazo original o 180 días, lo que resulte mayor. Esa condición no necesariamente se aplica del mismo modo a los adelantos parciales.
Loschi recomendó, antes de firmar, pedir por escrito:
- TNA, TEA y CFTEA, con y sin acreditación de haberes.
- Primera cuota expresada en UVAs y pesos.
- Seguro de incendio separado del capital y los intereses.
- Valor de reconstrucción utilizado para calcular la póliza.
- Tres alternativas de aseguradoras y costo de cada una.
- Precio del paquete bancario si se pierde la bonificación.
- Porcentaje máximo de financiación.
- Gastos de escritura, sellos y otros desembolsos.
- Condiciones para mantener la tasa durante toda la vida del préstamo.
Fuente: ámbito
